무등록 컨설팅업자가 보증금을 매매가보다 높게 잡았습니다

무슨 일이 있었나

판결문이 이 유형의 구조를 먼저 설명합니다. 빌라나 오피스텔에 살려는 사람은 청약 자격을 지키거나 집값 하락 위험을 피하려고 전세를 선호하고, 건축주나 소유자는 보증금 반환 의무를 지는 임대보다 바로 투자비를 회수하는 매매를 선호합니다. 부동산컨설팅업자와 공인중개사들은 이 차이를 이용했습니다. 신축 빌라는 실거래가 충분하지 않아 시세가 흐릿하고 등기부에 거래대금이 적히지 않는다는 점을 악용해, 의뢰받은 매매가에 자기들 수수료와 감정비·양도세·취득세까지 얹어 전세보증금을 정한 뒤 임차인을 구했습니다. 그 보증금으로 건축주에게 매매대금을 치렀습니다.

맡은 역할

전세보증금을 매매가보다 높게 책정해 임차인 모집

비슷한 상황이라면

전세보증금이 그 집의 매매가보다 높거나 비슷하면 그 자체로 위험 신호입니다. 정상이라면 매매가가 보증금보다 충분히 높아야 하고, 그 차이가 나중에 돌려받을 근거가 됩니다. 신축 빌라는 시세를 확인하기 어려우니 인근 준공 연식이 비슷한 빌라의 실거래가를 따로 찾아봐야 합니다.

피고인은 공인중개사가 아니었습니다. 판결문은 피고인을 중개사무소 개설등록을 하지 않은 부동산컨설팅업체의 대표로 적었습니다. 중개업을 하려면 등록관청에 중개사무소 개설등록을 해야 하는데, 피고인은 등록 없이 2022년 5월부터 7월까지 3채의 매매를 중개하고 수수료 명목으로 리베이트를 받았습니다. 그래서 사기와 별도로 무등록 중개업(공인중개사법 제48조 제1호, 제9조)으로도 처벌됐습니다.

계약 전에 중개사의 등록 상태를 확인할 수 있습니다. 시·군·구청 부동산정보과나 국가공간정보포털에서 개설등록 여부와 등록번호를 조회할 수 있고, 사무소에 걸린 등록증과 대조하면 됩니다.

판결문에 적힌 첫 거래는 이렇습니다. 소유자가 1억 1,700만 원에 팔아 달라고 의뢰하자, 피고인은 리베이트 1,800만 원을 얹은 1억 3,500만 원을 전세보증금으로 정했습니다. 2022년 3월 30일 임대차 계약이 맺어졌고, 임차인은 계약금 675만 원과 5월 17일 잔금 1억 2,825만 원을 냈습니다. 5월 31일 자기 자본 없는 명의자가 보증금 반환 채무를 떠안는 조건으로 집을 넘겨받았고, 피고인은 소유자에게서 1,800만 원을 받았습니다.

판결문은 역할을 셋으로 나눠 적었습니다. 피고인은 보증금을 정하고 리베이트를 받아 나누는 컨설팅업자, 무갭 브로커 두 명은 자기들이 관리하는 바지 명의자를 무자본 갭투자자로 소개하는 역할, 바지 명의자들은 한 채당 30~100만 원의 명의비를 받고 매수인이 되는 역할이었습니다. 법원은 전세사기를 엄히 처벌할 필요가 있다고 하면서도, 범행을 인정하고 피해자들과 합의해 피해자들이 처벌을 원하지 않는 점을 유리하게 참작했습니다.

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