전세사기 — 실제 판결 20건

형량이 가벼운 순서입니다. 눌러보면 왜 그 형이 나왔는지 나옵니다.

전세사기는 「돈을 못 돌려준 것」이 아니라 「처음부터 돌려줄 구조가 아니었던 것」을 벌합니다. 그래서 등기부상 집주인이 돈이 없다는 사실 자체가 증거가 되고, 그 이름을 빌려준 사람이 함께 법정에 섭니다. 50만 원 받고 이름을 빌려준 사람과 12년을 받은 총괄이 같은 사건번호 안에 있고, 「가담한 정도가 작은 편」이라고 적힌 사람이 징역 5년을 받은 사건도 있습니다. 일당 20만 원짜리 역할에 징역 1년, 한 푼도 못 받은 미수에도 유죄입니다. 받은 돈의 크기와 형량은 비례하지 않습니다.

더 모은 판결 8건

해설을 붙이지 않고 결과만 모아 둔 것입니다. 위 목록과 같은 죄명이고, 법원과 사건번호를 그대로 적었습니다. 2015년 이후 선고된 판결만 실었습니다. 법정형이 그 뒤 바뀐 죄명이 있으니 선고일을 함께 보세요.

전세사기, 알아두면 다른 것

「그 누구도 보증금을 반환할 책임을 지지 않는 구조」

대구지방법원 포항지원이 전세사기의 뼈대를 판결문에 그대로 적어놨습니다. 「이 사건 전세사기의 범행은 그 누구도 보증금을 반환할 책임을 지지 않는 구조로 처음부터 계획되었다」

구조는 이렇습니다. ① 자기 돈이 없는 「무자본 투자자」를 모아 그 이름으로 땅을 사게 하고 ② 그 땅을 담보로 빌린 대출금과 임차인 보증금으로 건물을 짓고 ③ 들어온 보증금은 곧바로 다른 사람 명의 계좌로 빼돌리고 ④ 무자본 투자자에게는 수익 일부만 떼어줍니다.

그래서 임차인이 보증금을 달라고 하면 등기부상 집주인은 돈이 없고, 돈을 가진 사람은 등기부에 없습니다.

명의만 빌려줘도 재판을 받습니다

「부동산 명의이전 알바를 구한다」는 인터넷 글을 보고 대가 50만 원에 이름만 빌려준 사람이 사기방조로 징역 4개월을 받았습니다. 실제로 집을 살 생각은 전혀 없었고, 받은 돈은 50만 원이었습니다.

청년 전세자금대출을 노린 사건에서는 「집주인 역할」과 「세입자 역할」을 각각 모집했습니다. 그 역할을 맡은 사람들도 전부 기소됐습니다.

받은 돈의 크기와 형은 비례하지 않습니다. 이름을 빌려준 순간 그 계약의 당사자가 되기 때문입니다.

형의 폭이 이 정도로 벌어지는 죄는 드뭅니다

여기 모은 사건에서 가장 가벼운 형은 징역 4개월, 가장 무거운 형은 징역 12년입니다. 같은 사건 안에서도 총괄한 사람은 12년, 함께한 사람들은 2년 6개월에서 3년으로 갈렸습니다.

갈림길은 두 가지입니다. 편취액이 특정경제범죄가중처벌법 기준(5억 원)을 넘는지, 그리고 그 조직에서 어느 자리에 있었는지.

재판부는 이렇게 적었습니다 — 「빌라나 원룸 등에 거주하는 임차인은 대개 경제력이 부족하고, 임대차보증금은 그들 재산의 대부분인 경우가 많다」

한 사건에서 다섯 명의 형이 이렇게 갈립니다

대전지방법원 2023고단1976은 빌라 세 채, 임차인 47명, 41억 400만 원짜리 사건입니다. 다섯 명이 함께 재판을 받았고 형은 징역 9년 · 9년 · 7년 · 5년 · 10개월로 나왔습니다.

9년 두 명은 구조를 설계한 공인중개사와 실행을 총괄한 사람, 7년은 이름 빌려줄 매수인을 구해다 준 사람, 5년은 그 이름을 빌려준 사람, 10개월은 선순위 보증금 확인서를 위조한 다른 중개사였습니다.

여기서 눈여겨볼 것은 5년입니다. 판결문에 「관련 피고인들 사이에서는 전세사기 범행에 가담한 정도가 작은 편」이라고 적힌 사람의 형입니다. 가장 가벼운 축인데도 5년입니다.

「2년만 버티면 처벌을 피한다」는 말

같은 판결문에 설계자가 사람들을 끌어들일 때 한 말이 그대로 적혀 있습니다. 「1억 원 내외의 명목상 계약금만 준비하면 실투자금 없이 건물을 인수한 뒤 임차인들에게 선순위 보증금 등을 속이고 월세를 전세로 전환시켜 큰돈을 벌 수 있다, 2년 은행 이자만 버티면 보증금을 못 돌려줘 경매에 들어가도 처벌을 피할 수 있다」

틀린 말입니다. 전세사기는 「돈을 못 돌려준 결과」가 아니라 「처음부터 돌려줄 구조가 아니었다는 사실」을 벌합니다. 그래서 2년을 버티든 5년을 버티든 구조가 남아 있는 한 사라지지 않습니다.

이 말을 들은 사람들이 받은 형이 위의 9년·7년·5년입니다.

등기부만 봐서는 못 걸러내는 두 가지

첫째, 등기부에 적힌 거래가액은 당사자가 신고한 금액입니다. 인천지방법원 2023고단5985에서는 실제 5,650만 원짜리 집의 매매계약서를 9,500만 원으로 적는 「업계약서」를 써서 등기부에 그 금액이 올라가게 했습니다. 임차인은 매매가 9,500만 원인 집에 보증금 9,500만 원을 넣는다고 알았지만 실제 가격은 그 절반을 겨우 넘었습니다.

둘째, 다가구주택은 등기부에 앞 세입자들의 보증금이 나오지 않습니다. 그래서 「선순위 임차보증금 확인서」 한 장이 판단의 전부가 되는데, 대전 사건의 중개사는 이 확인서를 명의자 모르게 만들어 썼습니다. 사기로 기소되지 않고 사문서위조·행사만으로도 징역 10개월 실형이었습니다.

확인서는 중개사가 대신 받아온 것이 아니라 임대인 본인에게 직접 확인받아야 합니다.

가해자가 집주인이 아닌 경우도 있습니다

LH나 지자체 공사가 하는 전세임대주택은 계약서상 임차인이 그 기관이고, 실제 사는 사람은 「입주자」입니다. 계약이 끝나면 집주인이 보증금을 기관 계좌로 돌려주기로 약정돼 있습니다.

인천지방법원 2023고단8876은 입주자가 지원자격을 잃고 나가면서, 새로 그 집을 산 집주인에게 마치 자기가 받을 권리가 있는 것처럼 말해 4,913만 원을 받은 사건입니다. 징역 6개월 실형이 나왔습니다.

판결문은 입주자에게 보증금을 받을 권한이 없었다고 봤습니다. 이 사건 약정도 계약이 끝나면 보증금을 LH 명의 계좌로 직접 돌려주는 것이었습니다.

청년 전세자금 대출 「알바」의 값

청년 전·월세 지원 제도는 심사가 다른 대출보다 간단합니다. 그 간단함을 노려 허위 전세계약을 꾸미는 사건이 계속 나옵니다.

서울서부지방법원 2023고단1835에서는 세 명이 같은 날 판결을 받았습니다. 계약서를 써줄 중개사를 물색한 사람(일당 20만 원)은 징역 1년 실형, 가짜 세입자 역할로 1억 원을 받아 1,750만 원을 챙긴 사람은 징역 10개월 실형, 같은 역할이었지만 대출이 거절돼 미수에 그친 사람은 징역 8개월 집행유예 2년이었습니다.

두 사람은 초범이었습니다. 그래도 실형이었고, 갈린 지점은 「받은 돈을 피해회복에 썼는가」와 「미수인가」였습니다.

재판부는 이 범행이 「대출금을 지급한 금융기관의 피해를 넘어 전세자금 대출 제도를 이용하려는 다수의 선량한 시민들에게까지 피해를 끼친다」고 적었습니다.

조직이 없어도, 집 한 채여도 실형이 나왔습니다

전세사기라고 하면 수백 채를 돌린 조직을 떠올리기 쉽지만, 이 사이트에는 집주인 한 사람이 피해자 한 명을 상대로 한 사건도 있습니다. 창원지방법원 2020고단3672는 김해 원룸 건물주가 선순위 보증금이 4억 원을 훨씬 넘는데도 「1억 2천만 원뿐」이라고 말하고 보증금 9,000만 원을 받은 사건입니다. 조직적 범행이 아니었는데도 징역 8개월 실형이었습니다.

인천지방법원 2023고단9927도 피해자는 한 명, 보증금은 7,600만 원이었습니다. 그런데 집주인은 자기 돈을 거의 들이지 않고 대출과 보증금으로 빌라 열한 채를 사 모은 상태였고, 수천만 원의 개인 빚이 있었으며, 받은 보증금을 빚 갚는 데 쓸 생각이었습니다. 판결은 이 상태 자체를 처음부터 돌려줄 능력이 없었다는 근거로 보고 징역 1년 실형을 선고했습니다.

직접 집주인이 아닌 사람이 처벌된 사건도 있습니다. 서울북부지방법원 2024고단2402는 중개사무소 개설등록을 하지 않은 부동산컨설팅업자가 시세가 흐릿한 신축 빌라의 전세보증금을 의뢰받은 매매가에 자기 수수료와 세금까지 얹어 정한 사건입니다. 보증금 반환 의무를 직접 지지는 않았지만 사기와 무등록 중개업으로 징역 1년 6개월에 집행유예 3년이었고, 범행을 인정하고 피해자들과 합의한 점이 유리하게 참작됐습니다.

보증보험과 경매로 일부 돌려받아도 형은 남았습니다

피해자 일부가 보증금을 돌려받은 사정은 유리하게 적혔지만 형을 크게 바꾸지는 못했습니다. 인천지방법원 2023고단5985에서 분양업체 직원은 피해자 14명 중 11명이 주택도시보증공사로부터 보증금을 돌려받은 것으로 보이고 500만 원을 공탁했지만 징역 5년이었습니다. 판결은 공적 자금이 들어간 주택도시보증공사에 손해를 끼쳤고, 그 피해가 회복되지 않았으며 규모도 상당하다는 점을 불리하게 적었습니다.

대전지방법원 2023고단1976에서도 경매절차로 일부 피해자가 피해를 회복한 점이 여러 피고인의 유리한 사정으로 적혔습니다. 명의 빌려줄 사람을 구해다 준 피고인은 피해자 6명과 개인적으로 합의까지 했습니다. 그래도 형은 징역 9년, 7년, 5년이었습니다. 편취액이 조직적 사기 제3유형(5억 원 이상 50억 원 미만)에 걸린 것이 출발점이었습니다. 다만 징역 7년을 받은 피고인은 형법 제37조 후단 경합범이어서, 판결문은 양형기준의 권고형을 참고만 한다고 적었습니다.

피해 회복이 전혀 없으면 더 무거웠습니다. 서울중앙지방법원 2023고단4307의 무자본 갭투자자는 초범이고 범행을 모두 인정했으며 실제로 챙긴 이익도 적었지만, 피해자 47명과 합의하지 못하고 피해를 회복시킨 바가 없어 징역 10년이었습니다. 피해자 32명, 보증금 합계 22억 3,700만 원의 「포항 최대 규모」 사건인 대구지방법원 포항지원 2025고단28의 총괄은 피해자들에게 용서받지 못했고 피해도 대부분 회복하지 못했으며, 징역 12년이었습니다.

전세사기, 자주 묻는 질문