선순위 보증금이 1억 2천이라고 했습니다

무슨 일이 있었나

김해의 원룸 건물 소유자였습니다. 2018년 1월 공인중개사사무소에서 임차인과 계약하며 「이 원룸의 선순위 전세보증금은 1억 2천만 원뿐이다, 보증금 9천만 원을 달라, 계약이 끝나면 돌려주겠다」고 말했습니다. 실제로는 선순위 보증금이 4억 원을 훨씬 넘었고, 건물에는 채권최고액 5억 8,500만 원짜리 근저당권이 설정돼 있었으며, 그 방의 종전 임차인 보증금조차 돌려주지 못하는 상태였습니다.

맡은 역할

보증금 9,000만 원 · 선순위 보증금을 1/3 이하로 축소해 고지

비슷한 상황이라면

조직도, 수백 채도 없는 전세사기입니다. 원룸 건물을 실제로 소유한 집주인이 선순위 전세보증금을 「1억 2천만 원뿐」이라고 줄여 말하고 보증금 9천만 원을 받은 것이 전부입니다. 그 한마디가 돌려줄 의사나 능력이 없으면서 있는 것처럼 속인 것으로 평가돼 사기가 됐고, 당시 법정형은 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금이었습니다(형법 제347조 제1항).

속인 내용이 계약의 핵심이었습니다. 실제 선순위 보증금은 4억 원을 훨씬 넘었고, 건물에는 채권최고액 5억 8,500만 원의 근저당권이 이미 잡혀 있었습니다. 같은 방의 종전 임차인 보증금조차 돌려주지 못하던 상태에서 「계약이 끝나면 돌려주겠다」고 명시적으로 말했습니다. 선순위 보증금을 3분의 1 이하로 줄여 알린 셈이고, 판결문은 이 사정들을 모두 불리하게 적었습니다.

이 유형이 가능한 이유는 선순위 보증금이 등기부에 나오지 않기 때문입니다. 근저당권은 등기부에 뜨지만, 먼저 들어온 다른 임차인들의 보증금 합계는 등기부 어디에도 적히지 않습니다. 그래서 임차인은 집주인의 말에 의존할 수밖에 없습니다. 판결문은 피고인이 선순위 보증금 액수를 속여 피해자가 보증금 회수에 큰 문제가 없다고 믿게 했다고 적었고, 범행의 경위와 내용, 수법, 피해 정도에 비춰 죄질이 좋지 않다고 봤습니다.

같은 목록의 「한 명에게 7,600만 원, 그런데 집이 열한 채였습니다」도 피해자 한 명에 실형(징역 1년)이었습니다. 두 사건 모두 피해자는 한 명이었고, 돌려줄 능력이 없다는 사정이 드러난 순간 집행유예가 붙지 않았습니다. 여러 채를 굴린 조직형 사건이 징역 9년, 12년까지 가는 것과 비교하면 이 사건의 징역 8개월은 이 죄명에서 가장 기본적인 모양의 형입니다.

양형기준상 이 사건은 사기범죄 중 일반사기, 그 가운데 1억 원 미만인 제1유형으로 분류됐습니다. 권고형은 기본영역인 징역 6월에서 1년 6월이었고, 선고된 징역 8월은 이 범위 안입니다. 보증금 9,000만 원은 계약 당일 계약금 450만 원, 2018년 2월 14일 잔금 6,300만 원, 2월 25일 세 번에 나눈 2,250만 원으로 모두 다섯 번에 걸쳐 피고인 명의 계좌로 들어갔습니다.

판결문은 피해 회복 전망을 따로 적었습니다. 피해자는 피고인과 한 협회를 상대로 민사소송을 냈고, 건물은 2020년 1월쯤부터 경매절차가 진행 중이었습니다. 그 결과에 따라 일부라도 회복될 수 있을 뿐, 피고인 자력으로는 회복할 능력이 없다고 봤습니다. 반면 범행을 인정하고 반성하는 점, 건물 시가 상승을 낙관적으로 잘못 예측한 데서 범행이 비롯된 점, 공인중개사법위반 벌금 2회 외에 동종 전과가 없는 점은 참작됐습니다.

같은 죄명, 다른 형량